扬州新物管办法 扬州市物业管理实施办法

1、问如何推选成立业主代表大会?

业主户数超三百户，以幢、单元等为单位推选

根据《物业管理办法(征求意见稿)》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

相较以往，新的《办法》提出，业主户数超过三百户的，以幢、单元等为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。业主大会会议将选举产生业主委员会。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，为业主服务。

哪些人可当业委会委员?《办法》指出，业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务相关费用或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员。

经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。

2、问前期物业不想干了怎么办?

需征得已销售房屋总面积过半且户数过半的业主同意

对于新建住宅，物业实行前期物业管理。那么，合同期满前，物业公司不想干了怎么办?《办法》对这种情况作了明确：前期物业服务合同期满前，建设单位或前期物业服务企业任何一方需提前解除合同的，应当在物业管理区域内显著位置进行公示，并征得已销售房屋总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意，方可提前解除合同。

前期物业服务合同解除后，建设单位应当通过招投标的方式另聘物业服务企业;住宅面积小于三万平方米的，可通过协议方式另聘物业服务企业。

3、问物管是否有权预收服务费?

可根据合同预收，但最长不超一年

物业收费难，是不少小区面临的问题。按什么标准收?新的《办法》也给出了答案。

我市物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价;业主大会成立后，标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。

那么政府指导价是否一成不变?据介绍，实行政府指导价的，市价格行政主管部门应当会同市物业管理行政主管部门，每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

有人有疑惑，人去了外地房子不住了，物业服务费按什么标准交?《办法》指出，业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置六个月以上的物业，业主应当事前告知物业服务企业，按不低于合同约定标准的百分之七十交纳物业服务费、设施设备运行维护费用和公共能耗费。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。

物业服务企业是否有权预收服务费?《办法》规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

4、问小区车位不够怎么办?

抽签等公平方式确定，每户只能买一个。

小区车位少，想多买几个行不行?《办法》对这种情况作了明确规定：拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库，而且建设单位不得只售不租，不得单方面设定三年以上的租赁期限。

如果小区车位实在紧张，想开辟新的停车位怎么办?《办法》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。

在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。