2020年南京市物管条例下月实施

进入梅雨季，鼓楼区恒盛嘉园的部分住户越来越焦虑，由于房屋漏水、外墙面剥落，一到雨季他们就很难熬。3年前，恒盛嘉园社区与业委会走上申请房屋维修资金之路，但因为签字同意的业主达不到规定比例，维修资金账户上明明有钱却至今取不出来。记者采访发现，这并不是一两家小区的个案，不少小区遇到急用房屋维修资金的情况，最终都卡在“大部分业主签字同意”的规定上。下月正式实施的《南京市住宅物业管理条例》明确，在一些紧急情况下提取维修资金将有“绿色通道”，最快两天就可到账。

“两个2/3业主”签字同意可操作性不强

房屋维修资金是为商品房日后维修、更新和改造专门设立的资金，专用于小区内公共部位和公共设施、设备保修期满后的维修和更新、改造项目。根据我市现行相关规定，维修项目应经占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主的同意，才可以动用维修资金，但在实际操作中，由于大多业主不愿签字，这一条款成了紧急情况下动用维修资金的一道坎。

记者在采访中了解到，类似恒盛嘉园这样的尴尬情况近年来在我市并不少见。江宁区江南文枢苑小区门口有4个高大的景观立柱，破损严重，急需维修，相关流程走了很久，物业做了很多工作，最终同意签字的业主却还是不足2/3。也正因为受制于业主签字同意这道坎，长期以来，我市维修资金的审批期限较长，相关统计数据显示，目前全市维修基金使用率仅3%?4%。不少有过类似遭遇的小区业委会和物业强烈呼吁，应简化房屋维修资金的使用办法。

紧急情况申请维修资金将有“绿色通道”

记者从市物业办资金监管科了解到，《南京市住宅物业管理条例》将于下月起正式实施，虽然新《条例》没有完全取消“两个2/3业主”签字同意才可以动用维修资金的相关条款，但却明确了紧急情况下申请维修资金将有“绿色通道”，最快两天就可以完成审核。今后再有小区遭遇漏水、电梯故障、水管爆裂等紧急情况，维修资金提取将不再是难事。

根据新《条例》，小区内发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会均可凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请;住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。具体的紧急情况包括电梯故障、消防设施故障;屋面、外墙渗漏;二次供水水泵运行中断;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;楼顶、楼体外立面存在脱落危险等。

200多住户饱受漏水之苦，维修资金3年取不出

位于城北幕府山西路55号的恒盛嘉园是2005年交付的经济适用房，一、二期共有2000多住户。从2007年开始，就有人反映出现房屋渗水问题，到2013年，房屋、墙面漏水的住户上升到200多户。

“污水沿着墙面流到地板上，整块墙面因长期泡水起皮，墙体脱落，严重时外面下大雨屋里下小雨，外面雨停了，屋里还在下……”恒盛嘉园15栋6楼居民陈静告诉记者，“这几年，每次到了雨季，我们家都要拿一堆锅碗瓢盆接水，可维修基金至今都没申请下来”。

为了解决部分业主的燃眉之急，恒盛嘉园社区、业委会、物业公司三方做了不少努力。用乳胶漆刷墙，维持不了多久又出现漏水情况;社区动用部分为民办实事专项资金修理，但经费有限，无法大范围操作……想到账面上有房屋维修资金约500万元，有人提议动用这笔钱。

2013年7月，业委会与社区带来3个施工队对房屋漏水情况进行评估，预估维修费用约269万元。业委会主任范心慈找到市物业办咨询，被告知费用太高，估计无法一次性批准，后来决定先将损伤情况严重较集中的15栋、17栋作为试点，预算为7万元，计划对小区实行递进维修。

经过报批、取证、公示、审核等流程，业委会收到了动用维修资金申请单，却发现需要“占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主”的签字同意。

小区内房屋未遭损失或情况不严重的业主认为，别人家的损失为什么要动用大家交的维修资金，全部拒绝签字，而200多户房屋漏水的住户看到申请流程如此复杂，很多也越来越没信心，签字同意的寥寥。

据市物业办相关人士透露，目前与新《条例》匹配的操作细则和流程还未最终出台，正式开辟紧急情况下申请维修资金的“绿色通道”预计要到今年年底。